一括取得した土地建物の按分

不動産を扱っている事業者以外でも自社物件の購入や賃貸収入を得るために不動産を購入することがあります。購入時の売買契約書において土地価格と建物価格が消費税額の表示と共にきちんと分けられていれば問題はないのですが(注1)、消費税の記載がなく土地建物一括の金額で売買契約書が作成されていることもあります。この場合どうやって土地と建物の価格を分ければいいでしょうか。

利益の計算において建物部分が多ければ減価償却費となる費用が増えますし、消費税の計算においても建物に含まれる支払消費税の金額が増加（注2）することになりますので、土地と建物の按分を行うにはその根拠が必要になります。購入時の契約書に消費税等の記載がある場合には、その金額を基にして建物金額を求め、残りを土地の金額とします。契約書に消費税額の記載がなく、土地建物が一括の金額で表記されている場合の按分の仕方については、

�@評価証明書や固定資産税評価額による按分
�A不動産鑑定評価に基づく按分
�B建物の標準的な建築価額表による按分(注3)
�C相続税評価額による按分

などの方法があります。

�@それぞれ土地と建物の評価額がわかりますのでその比率を用いて購入した一括の金額を土地と建物に分けます(注4)
�A不動産鑑定士に評価を依頼し、土地建物それぞれの評価をしてもらいますが、費用と時間がかかります
�B国税庁から発表されている「建築の標準的な建築価額表」を使用して建物の価額を計算し、残りを土地の金額とするものです
�C国税庁から発表されている路線価格を用いて土地の評価をします。土地の路線価評価額は時価の約8割とされていますので、評価額を0.8で割ったものを土地の評価額とし、残りを建物の金額として計算します。評価は税理士等に依頼する場合もありますので、時間と費用がかかります

それと表題とは関係ありませんが、不動産の取得価額には取得時に負担する固定資産税精算金や仲介手数料も含めなければいけません。また賃貸物件の場合、退去時に返還が必要な敷金や預かり保証金の負担も引き継ぐことになります。関西では保証金は持ち回りのことが多く、契約時に認識をすることが少ないですが、本来は預かり保証金の分だけ購入の取得価額も増加することになります。

注1：契約書に土地と建物の価額が区分されていても税務上問題が生じる場合には再度合理的に按分を行います
注2：令和2年10月1日以後購入の居住用建物にかかる消費税は、仕入税額控除の対象としないことになりました
注3：単体では評価の合理性に乏しいため、他の方法と併用することが望ましいです
注4：固定資産税は原則として3年に1度の基準年度ごとに評価の見直しを行います

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